No hace mucho, tomando cafe con unos conocidos, uno de ellos me comentaba la necesidad de cambiarse de casa, y dada la actual situación economica se planteaba posibilidad de embarcarse en la construcción de la misma, desechando el adquirirla en venta,
Hasta aquí todo perfecto, lo que me «chirrió» fue el planteamiento: Contrato a un Arquitecto que me haga el proyecto y los tramites, luego cambiare lo que me apetezca y me hago la casa a mi gusto, compro los materiales y busco a un albañil que me la haga.
A menudo este planteamiento suele ser erroneo, debemos de partir de que la ejecución de una vivienda, bien realizada por supuesto, no es tarea fácil, requiere de formación, experiencia, recursos y estructura, es por ello que deberíamos ponernos en manos de expertos.
Ahí van algunos consejos para llegar a buen puerto en esta ardua travesía.
El proyecto.
Como en todos los oficios del mundo, para que todo vaya de manera mas o menos correcta es necesario de seguir unas pautas programadas, en la construcción comenzaremos por la elaboración de un ante-proyecto, que de paso al proyecto básico y de ejecución, donde recoja todas las necesidades de los promotores (dueños) ajustándose a las carateristicas morfológicas y mecánicas del entorno y a la parcela en cuestión. Pudiendo, así, Optimizar todos los recursos a nuestro alcance. Amen del diseño y la utilización de materiales singulares, o no, y que sera decisión del Técnico, el como, cuando y donde serán utilizados.
Resulta fundamental mantener tantas reuniones sean necesarias para la correcta y precisa elaboración del proyecto, a fin de realizar las menores modificaciones posibles durante la obra: Objetivo: Que el proyecto salga del despacho lo más parecido a la realidad.
Distribución interior
La Dirección de Obra.
El siguiente paso sera contar con una Dirección de Obra certera, que debera dedicarle el tiempo que se merece la obra. Ni que decir tiene, que esto garantizara la durabilidad de la nueva construcción a ejecutar, dado que la interactuación de las diferentes naturalezas de los materiales empleados en la obra es, normalmente, motivo de futuras «patologías».
Materiales, fichas técnicas, tiempos de secado/Fraguados, empleo diferentes morteros, correcta disposición y colocación de los materiales…etc. en definitiva supervisar la ejecución de manera que sea eficaz en tiempo y forma.
Ejecución cimentación y muros
Foto sacada del blog equipoaparejador.com, ejecución de vivienda unifamiliar en miraflores de la sierra.
La Constructora.
Y por ultimo la elección de la «constructora», y digo constructora porque es conveniente diferenciar entre Reforma y obra de nueva ejecución.
Para esto ultimo, aconsejo delegar en una constructora con experiencia demostrada y olvidarnos de hacerlo con un «albañil» por nuestra cuenta. Si bien se puede pactar con ellos de adquirir diferentes materiales nosotros y proporcionarselos en obra para que los coloquen, a fin de abaratar nuestros costes.
Tenemos que exigir que se establezca un diagrama de trabajos y tiempos, con hitos mensuales y cerciorarse que se cumplen, estos hitos deben de ir en relación con la facturación mensual.
Conviene saber que la constructora tiene la obligación de poner un Jefe de Obra, a disposición de la misma, que actuara de interlocutor entre el promotor, la Dirección de obra y la constructora, y que se encargara de llevar a cabo la ejecución de la misma.
Para este tipo de obra es conveniente que se le entregue una cantidad a cuenta al constructor al comienzo de la misma (el constructor no es un banco y por lo tanto no debe de financiarnos la obra), recomiendo entre un 5-7% Aprox, para compra y acopio de materiales iniciales, cantidad que se deducirá en la ultima certificación.
El resto de pagos debera de hacerse de manera mensual, sobre certificación a origen y sobre la parte porcentual de obra ejecutada.
El objetivo es que el constructor tenga toda la responsabilidad sobre la obra ejecutada, a nivel de garantías, durante el tiempo que establezca la ley (LOE), Amen de las responsabilidades a nivel de seguridad y prevención en el trabajo, este punto es importantisimo (seria muy extenso hablar de ello en este post) y debemos de darle la importancia que se merece.
Vivienda unifamiliar
Efectivamente esta es lo manera correcta de actuar, es cierto que debemos de tener los recursos adecuados, sino tocara poner en marcha el plan B, pero tenemos que saber que no siempre lo barato sale realmente barato.
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